Was tun bei Schrottimmobilien?

Es gibt zwei Wege, um eine Schrottimmobilie wieder loszuwerden: Per Klageverfahren den Veräußerer zur Rücknahme zwingen oder eine Privatinsolvenz – Verhandlungen mit Banken oder Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler ist aussichtslos.

Sind Sie einer Schrottimmobilie aufgesessen, geht es darum, dass Sie diese so schnell wie möglich wieder loswerden.

Hierzu stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung.

Den Veräußerer zur Rücknahme zwingen: In den letzten Jahren hat sich der Bundesgerichtshof wiederholt mit dem Thema Schrottimmobilien befasst und dabei die Verbraucherschutzrechte erneut gestärkt.

Nach der neuen Rechtsprechung muss der Verkäufer einer Immobilie zu Anlagezwecken den Erwerber umfassend zu den mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken hinweisen.

Kommt er dieser Hinweispflicht nicht nach oder kann er die Belehrung des Kunden nicht nachweisen, hat er sich gegenüber dem Kunden schadensersatzpflichtig gemacht. Die Schadensersatzpflicht kann dann die Rückabwicklung des Kaufvertrages zur Folge haben.

Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler: Der Käufer besitzt den Schadensersatzanspruch nicht nur gegen den Verkäufer der Immobilie, sondern auch gegenüber dem Finanzberater, der das Geschäft möglicherweise vermittelt hat.

Oft sind diese Schadensersatzansprüche allerdings überhaupt nicht mehr durchsetzbar. Entweder weil der Verkäufer der Schrottimmobilie inzwischen pleite gegangen ist oder weil die Schadensersatzansprüche verjährt sind.

Verhandlungen mit Banken: Wenn Schadensersatzansprüche oder Ansprüche auf Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht gegeben sind, folgen in der Regel Verhandlungen mit den Banken. Zweck ist es, entweder die Banken dazu zu bringen, die Immobilie zurückzunehmen oder wenigstens eine Stundung der Kreditraten.

Derartige Verhandlungen machen immer dann Sinn, wenn es nur darum geht, einen Liquiditätsengpass zu überbrücken, beispielsweise weil Licht am Ende des Tunnels sichtbar und die Immobilie in absehbarer Zeit voraussichtlich wieder etwas abwirft.

Insolvenzverfahren: Wenn alle Möglichkeiten ausgeschöpft sind vergeblich waren, wäre das Insolvenzverfahren vorzubereiten. In vielen Fällen stellt dies die einzige Möglichkeit dar, die Schrottimmobilie loszuwerden. Falls sich der Mandant für diesen Weg entscheidet, bedarf das Insolvenzverfahren sorgfältigster Vorbereitung.

<< zurück <<

9 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Sehr geehrter Herr Franzke,

meine Frau, meine Schwiegermutter, mein Schwager und ich bewohnen zusammen mit der Mutter meiner Schwiegermutter ein Zweifamilien Haus ohne getrennte Eingänge. Die Mutter hat ein lebenslanges wohnrecht Rang 1 im Grundbuch eingetragen. Meine Schwiegermutter ist Hausbesitzerin.
Nun haben meine Frau und ich schulden gemacht und meine Schwiegermutter für uns gebürgt, was zur Folge hätte, dass wir wahrscheinlich alle drei die Verbraucherinsolvenz beantragen müssten.
Nun habe ich gehört, dass im Falle einer Insolvenz Immobilien mit einem wohnrecht in der Regel aus der Insolvenzmasse genommen werde.
Stimmt das? Könnten wir das Haus dan behalten/weiter bewohnen?
Was passiert wenn die mutter innerhalb der 6 Jahre stirbt?

Grüße

ML

Antworten
    Jörg Franzke
    5. Februar 2017 21:28

    Wenn die Mutter wirklich im Rang 1 und noch vor dem etwaigen Eintrag einer Bank ein lebenslanges höchstpersönliches Wohnrecht über alle Räume des Hauses eingetragen hat, sodass das Haus auch nicht teilweise ohne Ablösung des Wohnrechtes verwertbar ist, wird der Insolvenzverwalter höchstwahrscheinlich die Immobilie aus der Masse freigeben.
    Der Insolvenzverwalter würde wie folgt vorgehen: Er lässt den Wert der Immobilie taxieren. Danach lässt der den Geldwert des Wohnrechts ermittelt. Dieser richtet sich nach dem Alter der Mutter. Ist diese hochbetagt, dann wird das Wohnrecht gering sein. Verbleibt vom Wert der Immobilie nach Abzug des Wohnrechtes ein weiterer Geldwert, gibt der Verwalter die Immobilie nicht frei, sondern lässt sie verwerten.

    Antworten

Sehr geehrter Herr Franzke,
ich bin seid 2,5 Jahren wegen unserem Haus in der Insolvenz. Restschuld Befreiung habe ich erteilt bekommen. Gilt dies auch für die Schulden auf dem Haus?
Ich bin geschieden und meine Exfrau wohnt immer noch drin und weigert sich auszuziehen. Der Insolvenzverwalter hatte das Haus aus der Masse genommen. Wie kann ich das Haus nun los werden? Grüße Paul Anske

Antworten
    Jörg Franzke
    18. November 2014 23:13

    Ja, gibt auch für die Schulden auf dem Haus. Das Haus selbst bleibt aber bei der bank. Das Haus werden Sie los, indem Sie zu einem Notar gehen und den Verzicht an dem Grundstück erklären. Das geht aber nur, wenn Sie der alleinige Eigentümer sind. Falls nicht, haben Sie das Haus an der Backe, können aber nix damit anfangen.

    Antworten

..ich denke, hier passt es besser her.

Sehr geehrter Herr Franzke,

im nächsten Jahr bin ich mit meiner Privatinsolvenz durch. Nun ist es so, dass ich eine Lebensversicherung hatte, welche die Treuhänderin für nicht pfändbar hielt( der einzige Gläubiger, die Gallinat-Bank hatte darauf nachträglich ihre Forderungen gestellt), ich sollte mir doch dringend einen Anwalt nehmen.

Das habe ich auch getan und bin damit vom Regen in die Traufe gekommen. Um es kurz zu machen, mein Fall wurde nicht von dem Anwalt behandelt, wie ursprünglich angedacht und ich wurde, wenn ich das denn so sagen darf, völlig falsch beraten. Es wurden Termin versäumt und und und.
Egal, es ist jetzt eben so, dass ich die Kosten für das Verfahren zu tragen habe. Damit hatte ich mich dann auch abgefunden.

Heute bekam ich jedoch einen Brief vom Landgericht, indem die Gegenpartei zusätzlich 19% Mehrwertsteuer einfordert.

Die Möglichkeit binnen 10 Tagen Stellungnahme abzugeben habe ich zwar, aber was habe ich diesen Leuten bitte entgegenzusetzten.
Die wollen mich fertig machen. Dieses teilte mir der Anwalt auch ziemlich unverblümt mit.

Gibt es für mich eine Möglichkeit, diesen Betrag nicht zahlen zu müssen? Würde gerne in den Ferien mit meinen Kinder ein Wochenende zelten fahren.

Freundliche Grüße
K.Feldmann

Antworten
Christian Köhnlein
1. Juli 2014 11:35

Sehr geehrter Herr Franzke,

auch ich besitze eine Schrottimmobilie, die mittlerweile zugemauert ist, da baupolizeilich gesperrt. Mitte Juli bin wird auch mein Restschuldbefreiungs-Verfahren beendet sein….Inhaber der Immobilie bin ich jedoch nach wie vor, da diese vom Treuhänder nicht verwertet wurde. Somit ist die Insolvenz leider nicht immer der Weg, die Immobilie tatsächlich “los” zu werden.
Falls Sie jedoch eine Idee haben, wie ich diese Immobilie dennoch “los” werden kann, bin ich für jede Hilfe offen.

Mit freundlichen Grüßen
Christian Köhnlein

Antworten
    Jörg Franzke
    3. Juli 2014 19:25

    Hallo,
    wenn Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie sind, besteht die Möglichkeit zu einem Notar zu gehen und den Verzicht am Eigentum der Immobilie zu erklären. Dann wird die Immobilie herrenlos, aber Sie haben dieses Problem nicht mehr. Der Eigentumsverzicht an einem Grundstück funktioniert aber nur, wenn man der alleiniger Eigentümer des Grundstücks ist, also nicht bei Eigentumswohnungen.

    Antworten

Das alles klingt ganz gut. Der V. Senat des BGH hat 2014 eine neue Grenze für die Sittenwidrigkeit gezogen. Diese beginnt jetzt bereits bei 90% Überteuerung des Kaufpreises. Das heisst, wenn die Wohnung für 70.000€ verkauft wurde, dann gelten nicht mehr die 35.000 € als nominelle Grenze, nein, dann gilt ein Verkehrswert bis 42.000 € als Grenze, wo die sittenwidrige Übeteuerung des Kaufpreises endet. Die Rechtsprechung war hierbei ohnehin unterschiedlich. Mal gingen 93% durch, dann knapp 80%. Jetzt herrscht jedenfalls Klarheit dazu. Mein Vorschlag dazu ist, das Fachanwälte für Insolvenzrecht und Banken- und Kapitalmarktrecht und die Geschädigten sich zusammentun und eine Lobby bilden. Einerseits geht es darum, dass niemand zum Makler geht und nach einer denkmalgeschützten Immobilie fragt, mit der sich auch Steuern sparen lassen. Zum anderen werden die Käufer oder Opfer auf unterschiedlichen Wegen angesprochen und meistens ist es das Thema Steuern. Würde man sich jetzt zusammentun, dann könnte man bei der Politik auf Änderungen drängen. Z. B. konnte das Insolvenzrecht geändert werden, so dass Geschäfte, die vom Verkäufer initiert wurden (fast alle Schrottoimmobiliengeschäfte) im Insolvenzverfahren gesondert unter die Lupe genommen werden. Hierzu würde dann auch ein Verkehrswertgutachten zählen. Ist der Kaufpreis sittenwidrig überteuert, dann würde dieser Teil flach fallen, da der Kaufvertrag letztlich nichtig ist. Das könnte dann das gesamte Insolvenzverfahren nichtig machen. Auch der Wegfall der Verjährung wäre hilfreich. Es gibt bestimmt noch mehr Punkte, die einem Fachanwalt dazu einfallen. Ich lasse es hierbei sein.

Antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.

Diese Website verwendet Akismet, um Spam zu reduzieren. Erfahre mehr darüber, wie deine Kommentardaten verarbeitet werden.

Menü